Radiografía de nuestra Capital, venida a menos

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La falta de planeación en Toluca, genera cambio de vocación en casas y poca plusvalía real: Jorge Vargas

 

La migración de toluqueños a municipios conurbados ha propiciado que haya cada vez más inmuebles en venta o renta en el primer cuadro de la capital mexiquense, aunado a que a los propietarios les resulta más productivo cambiar la vocación de éstos, de habitacional a un uso comercial o de oficinas, dijo el contador Jorge Luis Vargas Velasco, vicepresidente de la Asociación Mexicana de Agentes Inmobiliarios Toluca Metropolitano, al tiempo que destacó la necesidad de un Plan de Desarrollo Urbano en esta ciudad, en el que participen autoridades, especialistas y la población.

Con 38 años de experiencia en el ámbito inmobiliario, Vargas Velasco es director general de Towerhouse Inmobiliaria. Explicó que en forma natural por la gran actividad comercial, profesional y de intercambio de servicios con la Ciudad de México, hay desplazamiento de la población, y tendencia de crecimiento hacia municipios como Metepec, San Mateo Atenco o Lerma, y seguramente seguirá hacia Santiago Tianguistenco y otros, rumbo a la Ciudad de México.

Otro de los factores que influye en este desplazamiento, tiene que ver con las necesidades de las familias toluqueñas, dijo: El Centro de Toluca era un núcleo muy pequeño hace 50 años; crecen las familias, nacen los hijos y los padres de esas familias, algunos han fallecido, otros se han vuelto grandes de edad, las casas ya no se adaptan a sus necesidades, y por eso se mudan a Metepec u otros municipios.

En este sentido, enfatizó que a últimas fechas los inmuebles en el Centro de Toluca se valoran más como comercios. En casi todas las calles, alrededor de los Portales, ya no resulta económicamente atractivo tenerlas para arrendamiento de inmuebles. MatamorosAllendeAldamaGaleanaBravo; todas las calles entre Instituto Literario e Hidalgo se han vuelto zonas de comercio; es más rentable y más productivo económicamente tener esos inmuebles como áreas comerciales que como área habitacional.

Inmuebles que están en venta.

Y es lo que ha ocurrido al paso de los años con avenidas como Venustiano Carranza, que se caracteriza por los numerosos comercios de venta de alimentos (Venustiano ´Traganza’, le han bautizado los malosos), o Miguel Hidalgo, desde el Jardín Reforma y hasta la salida por CircunvalaciónEra una zona residencial en sus épocas, ahora es una zona completamente comercial, subrayó.

Explicó que el crecimiento del municipio de Metepec, con la construcción de Centros Comerciales e instituciones educativas, ha provocado que gane atractivo como un lugar para vivir, en comparación con la capital mexiquense.

URGEN VIALIDADES

Jorge Luis Vargas hizo especial énfasis al tema de las vialidades: Toluca tiene una característica muy particular, sus calles ya no pueden crecer: son estrechas en su gran mayoría, no son avenidas de doble sentido o amplias, como en otras ciudades que se pudieron planear en su oportunidad.

La última modificación importante que yo recuerdo fue cuando la inició Juan Fernández Albarrán (como gobernador, 1963-1969) la ampliación de Morelos, que después continuó y concluyó el profesor Carlos Hank González (1969-1975). De eso se ha mantenido la ciudad sin muchas modificaciones importantes, eso limita mucho el que pueda haber desarrollos habitacionales propios, para ofrecer a la ciudadanía que va creciendo, señaló.

También explicó que a partir del Desarrollo Urbano que se planteó para Metepec, con César Camacho Quiroz, como gobernador de la entidad (1995-1999), hubo y continúa un boom para este municipio.

En cuanto al valor de los inmuebles en la Ciudad de Toluca, explicó que es muy alto porque no los hay, siempre se dice que lo más caro es lo que no hay y es cierto, casi no hay en oferta de venta. Hay mucho arrendamiento y muchos de los propietarios no están dispuestos a deshacerse de su inmueble, prefieren rentarlo porque éstas son altas. Terrenos libres para desarrollar algún comercio, son muy pocos los que hay en el primer cuadro y en todo el casco urbano de Toluca, hacia las afueras, sí los hay, dijo.

No obstante, localidades como San Pablo AutopanSanta MaríaSan Cristóbal Huichochitlán, entre otras, tienen sus limitantes: Son zonas que se han desarrollado muy poco porque no ofrecen los servicios adecuados, no garantizan la plusvalía importante que todo nuevo propietario o adquiriente quiere tener, a diferencia de otros lugares, por ejemplo Metepec, donde usted compra una casa de 4 millones de pesos y dentro de dos años vale bastante más, a diferencia de Toluca en esas zonas, no hay esa plusvalía que da el desarrollo propio.

Los Centros Comerciales que se han ido creando en Metepec, en Toluca no hay uno relativamente nuevo, el que está –Galerías Toluca-, está muy lejos, en la zona industrial, de hecho está fuera de la ciudad, señaló.

TOLUCA HA QUEDADO A LA ZAGA, FALTA PLANEACIÓN

 

Hacia arriba con edificios de varios pisos, es el futuro de Toluca.

Pese a estas limitantes, Jorge Luis Vargas explicó que el Valle de Toluca seguirá creciendo, en especial ahora que entre en funcionamiento el Tren Interurbano de Pasajeros Toluca-Valle de México, lo que generará una gran demanda de viviendas porque a la gente que trabaja en el Ciudad de México le resulta más barato comprar en el Valle de Toluca. El equivalente de un departamento que en la Ciudad de México es de 5 ó 6 millones de pesos, y es el valor de una vivienda en MetepecSan Mateo Atenco o Lerma, y bastante más amplia, con jardín, etcétera.

Con esto, subrayó que es importante que las autoridades den atención a la planeación urbana, con el apoyo de Colegios de Ingenieros, de Arquitectos, industriales, propietarios, asociaciones civiles e instituciones educativas como la UAEM (Universidad Autónoma del Estado de México): Los gobiernos municipales han hecho poco, en realidad lo que han podido. Ha habido intentos. Recuerdo el caso de la licenciada Martha Hilda González Calderón que (en 2013) creó el IMPLAN (Instituto Municipal de Planeación Urbana), pero no pudo desarrollarse con la siguiente administración, que es la actual, lo desaparecieron.

Estas instituciones en donde la comunidad participa junto con el gobierno, ayudan a desarrollar organizadamente la vida urbana, explicó.

Consideró que es importante involucrar a la ciudadanía pues finalmente los gobernantes cambian periódicamente, y se vuelve un conflicto porque cada nuevo gobierno llega con ideas diferentes, con carencia de recursos, a enfrentarse a la ciudadanía, en lugar de tenerla de su lado para hacer planes a corto (10 años), mediano (25 años) o largo plazo (50 años o más). No podemos estar cada 3 años cambiando de ideas y de criterios como ha sucedido hasta ahora.

En este sentido, consideró que se pueden tomar como modelo otras ciudades del país: El gobierno debe ser un facilitador; los ciudadanos necesitamos vivir de una manera diferente. Durante cuántos años, en Toluca, se ha negado la posibilidad de desarrollar construcciones de 10, 12, 15 niveles. A Toluca le dan una imagen de una ciudad vieja, antigua, retrasada, y no hay más que compararla con otras capitales del país: QuerétaroSan Luis PotosíMorelia y Puebla han evolucionado de una manera significativa e importante, y, Toluca, como que se ha quedado a la zaga, siendo el Estado de México de los más importantes del país, su capital ha venido a menos.

En Toluca estaría bien desarrollar nuevamente el sistema del Instituto de Planeación en donde la comunidad participe en la planeación de todo el Valle de Toluca, porque no es sólo el municipio, sino los municipios conurbados. Ya estamos avanzando hacia TenangoChapultepec, y los municipios que hay en medio, siguen creciendo, sigue habiendo desarrollos habitacionales importantes y ya están siendo invadidos por esta necesidad de vivienda y de servicios públicos, dijo.